民事起诉状

原告：深圳本鲁克斯实业股份有限公司

地址；深圳市南山区中兴工业城

法定代表人：徐敏

委托代理人：北京京都律师事务所深圳分所律师王利南

被告：蛇口汉盛电子有限公司

地址：深圳市南山区蛇口碧涛苑太子路14号三楼C座

法定代表人：赵从钊

被告：陈炎波住址：

身份证号码：

诉讼请求：

依法确认被告蛇口汉盛电子有限公司与被告陈炎波之间关于南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房1267.46平方米所签定的房地产买卖合同无效，撤消该房地产买卖合同，并撤消陈炎波基于该买卖合同所取得的的该深房地字第4000230371房地产证书。判决该南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房1267.46平方米的产权为原告所有。判决被告蛇口汉盛电子有限公司与陈炎波共同承担本案诉讼费用。

事实与理由：

本案中争议的该房产竣工于1985年3月21日，原产权登记人为被告蛇口汉盛电子有限公司，蛇口汉盛电子有限公司曾经以该房产作为投资与香港佳利精密制造有限公司合资注册了蛇口盛利磁电有限公司（房产所有权证深房证字NO：001577号），1990年9月25日经深圳市人民政府深府口（1990）187号文件批准，被告蛇口汉盛电子有限公司、深圳蛇口惠利音像制品有限公司和武汉兴海磁电有限公司合并重组成为蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司（后更名为深圳本鲁克斯实业股份有限公司），该房产也组合成为被告深圳本鲁克斯实业股份有限公司的固定资产，但是，被告蛇口汉盛电子有限公司与深圳本鲁克斯实业股份有限公司之间一直未作出房地产权属过户程序。

2005年6月28日，被告蛇口汉盛电子有限公司与被告陈炎波签定关于南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房1267.46平方米的房地产买卖合同，该厂房以608378元的价格出让给被告陈炎波，被告陈炎波并领取了深房地字第4000230371房地产证书。

原告认为，该房产已经先是被告蛇口汉盛电子有限公司作为投资注册蛇口盛利磁电有限公司，后又经批准组合改制而进入蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司（后更名为深圳本鲁克斯实业股份有限公司），实际上已经成为被告深圳本鲁克斯实业股份有限公司的固定资产，并一直由深圳本鲁克斯实业股份有限公司实际支配使用之中，二被告恶意串通签定关于南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房1267.46平方米的房地产买卖合同，该厂房以608378元的价格出让给被告陈炎波，私下串通恶意低价转移被告深圳本鲁克斯实业股份有限公司所有的房产，被告蛇口汉盛电子有限公司与被告陈炎波的行为侵犯了被告深圳本鲁克斯实业股份有限公司对于该房产的所有权，特此提出诉讼，请求贵院判如所请

此致

深圳市南山区人民法院

具状人：深圳本鲁克斯实业股份有限公司

代理词

审判长、审判员：

关于本案的重要意义——作为对不动产物权和资本经营市场都有着相当的敏感和较深入研究的执业律师，本代理人可以自信地强调，无论是在不动产物权法领域里，还是在资本证券市场领域，本案均有着前所未见的典型意义：

鉴于目前证券资本市场上，众多上市公司发起人、内部控制人不断侵占和掏空上市公司资产形成大量ST类空壳公司，形成资本欺诈，给证券市场和广大股民造成巨大破坏的情况下，本案原告深圳本鲁克斯实业股份有限公司（以下简称深本实），作为一家已经被掏空殆尽的ST类上市公司，起诉其发起人（实际控制人）蛇口汉盛电子有限公司非法盗卖投资入股多年的工业厂房案件，是目前为止非常罕见的此类案件，至少是深圳股票与证券市场发生的第一起上市公司要求司法确认发起人盗卖投资入股资产行为无效的诉讼案件，本案对于净化资本市场，责成发起人加强自律，加强上市公司依法治理就有着重要的意义；

同时，鉴于统一《物权法》尚未出台，有关物权法特别是不动产物权领域里法律法规冲突严重，立法和法学理论混乱滞后，可执行性和操作性差，就本案而言可以直接适用的法律法规或司法解释根本就没有的情况下，原告只能直接采用近两年逐渐被学界所认可的登记物权与事实物权的区分理论等作为发动诉讼最主要的法律和法理基础；而在房地产审判的司法实践之中，直接将事实物权这种纯粹法理概念和理论观点作为起诉主要依据的案件可以说前所未见，因此，本案可称为是真正权利人直接以事实物权之物权行为理论为依据要求司法审判维护未纳入不动产登记之真实权利的第一案；如何依据物权法理论审理好本案，将对于物权法立法、对于完善和进一步发展我国的物权行为理论，都将具有重要的意义。强调本案两个方面作为第一案的典型意义，就是希望贵院能重视本案的处理，正确适用法理、法律精神和司法解释等处理好本案，给上市公司和事实物权人合法维权塑造一个经典模版。

作为本案原告诉讼代理人，根据本案基本事实与有关物权法学界公认的基本法理以及现行法律体系中的相关规定，本律师认为：

1、关于本案争议焦点和所争议法律关系实质，原告认为是争议房产的权利归属问题上发生了登记物权与事实物权（作为两个不同层次物权构成）之间的矛盾，被告汉盛公司在多年前依据其资产重组协议组建了原告作为上市公司，十六年间其以厂房作为投资的实际交付行为，实际上已经完成了该厂房的产权转移，并形成为原告所完全占有、使用、收益和自主处分的事实物权和准法律物权。尽管被告怠于履行登记过户的义务至今，原告长期拥有该事实物权的状态，不仅在不动产物权流转中形成为一种长期合法独占使用和出租、抵押处分等的稳定性，构成相对稳定的物权流转秩序；而且，该事实物权已经进入资本市场尤其是参与到公众投资资本市场的领域里，成为一种既成事实的秩序性；这种双重市场交易秩序之下的事实物权，足可以对抗任何登记上或形式上的权利瑕疵。

2、关于被告等人行为的性质以及其法律效力问题，原告认为：黄先锋等被告汉盛公司管理层个别人员利用该厂房登记物权与事实物权不一致的权属瑕疵，盗用争议厂房名义产权登记人汉盛公司名义，与被告陈炎波恶意串通，虚构房地产买卖行为，将该登记物权再度易名，违背了汉盛公司原本的法人意志，也侵犯了原告的事实物权，属于无权处分行为和恶意串通的无效转移行为，这种依据无权处分与恶意串通所谋取的形式上的登记权利，无法否定原告拥有该不动产的法律效力，无法否定原告作为该不动产的真正权利人的权属关系，无论是汉盛公司原有的，还是恶意串通再度易名给陈炎波所形成徒具其表征意义的登记物权，都无法抗衡于原告于该争议厂房真实的权属关系，而他们试图以恶意变更产权名义登记人的方式获取不动产物权和所有权也是不可能获得法律支持的。

在此，本律师将按照上述两个部分（或两大方面）发表详细的代理意见如下：

第一部分，我们必须明确有关事实物权与登记物权相区别的基本法理问题，这是我们正确分析和处理此案的理论前提。

本律师认为：所有权是不是一个静止的、绝对化的权利概念，民法范围的所有权是指所有人对于所有物的排他性的控制支配权，是一个综合性的物权系统，包括占有、使用、收益和处分四项可以独立存在又互相影响和相互作用的子权利。其中，占有体现为对所有物的控制关系，使用、收益和处分体现为对所有物的支配关系，尤其处分权是指在正常情况下惟独所有人才能够享有的、旨在能引起所有权和其他子权利发生如赠予、转让等变化的权利，是作为所有人自物权特有权利，是权利变动的控制阀门，具有着可以表征其所有权及其子权利变化的决定性、标志性意义。当标的物为动产时，上述内容就构成完整的所有权要件。当标的物为不动产时，在法律制度安排上特别要求以不动产登记这一公示方式为其形式要件，不动产物权在权利构成状态方面就可以分成事实物权与登记物权两个层次，单纯不动产登记的形式要件可以构成登记物权（或称形式物权、法律物权）；与此相对应，包括占有、使用、收益和处分四项子权利的物权权属移转的当事人合意与实际交付就可以构成事实物权；两个层次的权利主体一致就表现为对于该不动产完整的法律物权即所有权，但是，当这两种权利主体不统一或者相矛盾的情况下，就产生如何认定物权归属的争议问题，就要以事实物权来作为确权根据。因此，房地产登记也不是所有权合法转移的唯一标志和唯一证明，不动产登记内容绝非认定物权归属的唯一要件或充足要件，更加不能等同于体现物权交易和物权权属移转的当事人合意与实际交付本身。同时，原告拥有该事实物权的状态，已经具有不动产和公众投资资本市场种双重市场交易领域里不可逆转的秩序性和公共利益性效应：（此部分包括十个要点）

一、（从本案证据方面来看，）本律师四次提交的大量证据，足可以认定原告对于该争议厂房已经拥有包括占有、使用、收益和处分四项权利的在内的全部事实物权，说明原告在享有的长期稳定事实物权层次有合法的权利来源：

（1）本案争议厂房即南油电子工业区109栋第三层东端厂房初始登记产权人为被告蛇口汉盛电子有限公司（以下简称汉盛公司），购楼价为608,378.00元(见广东省深圳市深房字证字NO.001577号房产所有证）；

（2）1989年原产权人汉盛公司将该厂房以固定资产投资方式进行投资性转移（但未办理产权登记变更）而成立惠利企业有限公司（即蛇口惠利音像制品有限公司，以下简称惠利公司），该房产成为惠利公司的固定资产（深圳市会计师事务所编号为“(89)验字外031号”验资报告）；

（3）1990年9月15日惠利公司董事会决议合并成立蛇口本鲁克斯电化子工制造有限公司（简称蛇口本鲁克斯公司，即原告的前身），将惠利的全部资产以及盛利公司、武汉兴海公司等资产重组合并，该争议厂房即转归蛇口本鲁克斯公司即原告所有（深圳市人民政府1990年2月25日以深府口[1990]187号文）。（4）1990年11月5日，被告一汉盛公司专门向蛇口工商局出具《说明书》，重申该109栋厂房并入本鲁克斯电化工制造有限公司资产，而成为汉盛公司股本和股权的重要构成了。

（5）为进行股份制改造，蛇口本鲁克斯公司以1992年12月31日为评估基准日，对相关资产进行评估，深圳中华会计师事务所于1993年4月26日出具了编号为“资评报字（1993）第C067号”评估报告（见复印件5），109栋即列入该报告附件2-1明细表，此评估报告经深圳市投资管理公司以“深投确认字[1993]92号”文确认；1993年8月31日，经深圳市人民政府以深府办复[1994]824号文批准，蛇口本鲁克斯公司改组为“深圳本鲁克斯实业股份有限公司”，并经深圳市证券管理办公室以深证办复[1994]38号文批准。上述经确认的评估报告所评估之存量资产即转为原告所有，并一直由原告自用至2004年4月13日。

（6）2004年4月13日，原告与南丰工贸有限公司签订合同登记号“为深（南）0012888号《深圳市房地产租赁合同》，将该厂房租赁给南丰公司使用。原告与被告汉盛公司共同盖章向南山区房屋租赁管理办南油管理所证明：南油第一工业区109栋东三楼厂房作为汉盛有限公司投资本鲁克斯公司的资产。

（7）2005年6月28日，被告汉盛公司高层管理人员私下与被告陈炎波串通，签定关于该争议厂房的房地产买卖合同，以608378元的原购置价格过户给被告陈炎波，陈炎波领取了房地产证书。

（8）被告汉盛公司当庭答辩也确认了该房产通过投资入股方式已经实际交付给了原告成为原告所有合法物权的事实，并确认，所谓将该房产卖给被告陈炎波不是被告汉盛公司法人意志，属于被告汉盛公司高层管理人员私下行为，被告汉盛公司并没有收到该买卖价款，因而，事实上也不存在被告汉盛公司二次转让该投资入股房产的法人意志和物权合意。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第36条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。《广东省城镇房地产转让条例》第十二条第一款规定，以房地产出资与他人合资经营，房地产已经成为合资经营的企业所有的，视同房地产转让。《深圳经济特区房地产转让条例》第十条第一款规定，以房地产作为出资与他人成立法人企业的，视同房地产转让。按照上述相关规定，以工业厂房作为股本的投资行为，会发生类似于买卖合同转移房产的效力，其中必然涉及到所有权的转移问题。

二、（从物的交易与交付基础依据来看，"意思自治"是合法基础与唯一准则。）民法的基本原则是"意思自治"，在物权法领域里就表现为当事人依"意思自治"实施对客观标的物的交易和处分过程，即必须依"意思自治"达成物的交付合意和实现对物的交付和移转之结果。

我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《合同法》第133条也作了同样的规定。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的或当事人另有约定的除外。合同法第135条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移转标的物所有权的义务。”按照物权行为理论，任何一个买卖合同从物权行为理论上看，都会涉及物权和债权这两重民事关系。其中合同的生效，在当事人之间首先产生债权即要求对方当事人履行合同的请求权，合同的目的是取得标的物的物权即所有权。订立合同虽然产生了当事人之间履行合同的义务，但是却不等于合同一定能够得到履行的现实。而基于物权交付合意实现的物的移转与权属变动则往往是这种合同行为最终目的与结果。在一般物权理论上，物的交付和移转被认为必须具备如下因素才构成物权变化的实质要件：

（1）“受让人方面”取得了对物的占有，而让与人方面彻底地脱离了对物的任何关系；（2）出让人已经将占有取得的处分权或支配权移转给了取得人；（3）该项占有以及支配权的移转是当事人之间的“故意”的结果，即当事人的出让和受让的动机相结合形成合意之结果。

其中，第一项说明的是对物的事实上的控制的移转；第二项说明的是占有受让人获得的是有权占有；第三项说明交付中包括着明确的转移物的支配权给受让人的意思表示。因此，交付是一个十分典型的物权法律行为，其行为核心即物权变动的“合意”。合意就是当事人之间就物权的设立、转移、变更与废止的法律行为，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效条件判断其是否生效，这种合意也被称为“物权合同”、“物权契约”，它的成立与生效，要遵守法律行为中关于合同的一般法定生效条件。

三、（从物的交付形式来看，不动产要求公示登记。）为了保障交易善意第三人的利益免受不测之损害，物权法要求不动产物权及其变动状况应当按照一定的方式即不动产登记予以公示。构成不动产登记这一特殊形式要件。

登记“公示”程序一般还被认为是物权移转的必备形式要件。不动产登记是指国家职能部门根据权利人的申请将有关申请人在不动产上的种种物权变动事项记载于不动产登记簿的事实，又称不动产物权登记。不动产登记是世界各国民法物权中不动产物权的一种法定公示方式，而在我国如同被众多学者所分析的那样，由于深受计划经济以及公法观念影响，“登记只是作为不动产行政管理部门进行管理的一种手段，或者是行政管理部门对土地物权变动进行监督管理的手段。法律明确我国的不动产登记不是不动产物权变动的公示手段。因此，这种登记和民法上的不动产物权变动没有法律上的联系”；不动产登记主要还是国家职能部门对不动产资源的一项行政管理活动。登记作为不动产物权的公示方法，也是对不动产资源有效行政管理的前提。因此，不动产登记的本质，应是不动产物权的公示方式，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要素。除依法律规定或司法裁判（二者本身具有公示性）取得不动产物权外，不动产物权的取得一般来说应该是以登记为要件和时间界点。登记作为不动产物权公示，使其公示的物权获得了正当性，从而成为不动产物权的形式要素。物权行为理论的形式主义原则，能够科学地支持物权公示原则。物权行为理论的基本要求是按照当事人的私法意思确定物上支配权的归属，使物权支配秩序最终建立在意思自治的基础之上；同时，物权的意思表示必须按照一定的形式加以确定。

四、在物权法中贯彻公示原则后，必然会有登记物权与事实物权的区分。该区分能有效解决登记物权与真正权利人事实物权不一致所引起的矛盾和冲突问题，是物权行为理论一个重要原则和重大贡献。（简述登记物权与事实物权的概念。）

所谓物权公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式如不动产登记等加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的原则。在建立不动产登记制度之后，不动产的物权会有纳入登记的物权与未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权之间的区分。已经纳入登记的不动产物权，即由法定公示方式表征的物权，为登记物权（或称为形式物权、法律物权）；而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。比如因当事人自己的原因，或者因为当事人之外的其他原因，经常会发生纳入登记的权利人并非真正的权利人、纳入登记的权利与事实上的权利不一致的情况发生。物权法的基本使命，就是确定物的支配秩序和交易秩序，必须规定物权的正确性判断标准，即确定什么样的物权才能受到法律保护的条件，从而使具备这样条件的人能够确定地享有真实物权。物权正确性的含义包含了物权归属具有正当性。即物权人有资格支配标的物、获得其中的利益并排斥他人的侵害，而且权利人所取得的这种资格，符合社会中的公平、正义观念和社会整体秩序。例如，买受人要想取得标的物的所有权，就必须按照买卖合同的约定支付代价，并按照物权法规定进行物权变动的公示，这样取得的所有权才能得到法律认可和社会公众尊重。按照物权公示原则，物权正确性的实质通过符合法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。所谓登记物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的不动产登记簿上记载的不动产物权。登记物权的主体一般称为登记名义人。一般说来，法律物权与实际物权应当是一致的，法律物权就是该物之上存在的真正物权，法律物权人对物的支配符合客观事实。但是，由于各种原因，也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情况。如，由于当事人自己的原因或者不动产登记机关的过错，将房屋所有权人甲错登记为乙，乙就是登记名义人，其享有的权利是法律物权，甲则是实际物权人。比如本案中早就应当将入股房产完成登记过户的手续，但是却拖延多年没有完成，在这种登记物权和真正物权分离的情况下，原告所拥有的真正物权也有受法律保护的必要，物权是权利人依法支配标的物所享有的利益，权利人有权来处分标的物，这种权利人和权利客体之间的关联性表现为标的物所蕴涵的利益归属，只要这种关联性即权利支配和利益归属关系符合社会公共利益和交易秩序，即使没有通过法定的公示方式表现出来，法律也不能排斥或者拒绝保护这种利益。虽然权利人对物的支配没有通过不动产登记表现出来，但只要有证据表明权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，就应当保护该权利人。对于与登记物权分离的真正物权，即我们所称的事实物权，它是指在不存在善意的交易第三人的情况下能够对抗登记物权的物权。事实物权的权利主体也称为真正权利人。在物权法草案第23条中，关于事实物权是作为登记物权的一种例外情况加以明确保障的：“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或应该知道权利有瑕疵的除外”。说明事实物权与登记物权相互冲突时，登记物权的效力是应该受到限制的。登记物权与事实物权在权利主体状态完全一致情况下就构成为完整的无瑕疵的法律物权即所有权。

从客观实际情况出发，可以将事实物权归纳为以下四种类型：第一种是原始取得的物权，凡是不依当事人的意思表示而成立、生效的物权，如根据法律直接规定或者事实行为产生的物权，就是原始取得的物权。原始物权无需进行公示，就可以直接发生物权效力。在原始取得的物权没有进行公示、或被他人抢先公示的情形下，该物权就属于事实物权。如某人在继承开始之时，就取得了遗产房屋的所有权，但之后该房屋的所有权却被登记为其他人，则此继承人是事实物权人。如在建房屋或已经建成房屋即使还没有获得登记确认，但是建设人或投资人依旧可以拥有其事实上的物权。第二种是准法律物权，当事人具有真实的进行物权变动的意思表示，但表现该意思的形式不是典型的不动产登记或者动产交付形式，而是其他的形式，只要该形式为法律所允许，物权出让人虽然具有法律物权人的名义，但物权取得人得到的是与法律物权有同等意义的事实物权，即准法律物权。比如，房屋买卖的双方当事人具有真实的移转房屋所有权的意思表示，由于客观原因没有办理所有权变动登记，但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人，或者将交易指定的房屋交给了买受人，则买受人取得了事实上的房屋所有权，当事人可以据此补办登记手续。德国民法第873条第2款规定了这种情况，该条款规定：“在登记前，权利人和相对人的物权合意在经过公证证明时，或者已经向土地登记机关递呈时，或者权利人将依据土地登记法取得的登记许可证交付与相对人时，亦为有效。”我国法院在司法实践中，也采用了相同的态度。例如在不动产司法实践中，针对标的物交付后，或者权利证书交付后出卖人反悔提出返还要求时，最高人民法院通过司法解释规定，标的物的交付维持，并许可当事人补办登记手续；第三种是从法律物权转化来的事实物权，原具有完整法定公示形式的物权，由于非出于权利人真实意思的原因丧失了该形式，导致权利人虽然有实体法的依据来主张物权，但其现时的物权却没有权利正确性推定功能，这种物权就是从法律物权转化来的事实物权，大致分为两种情形：（1）因为登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的原物权消灭，产生了新的登记权利，这种登记权利的变动没有合法的原因，原登记权利就成为事实物权，新登记权利则是法律物权。（2）物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，这就应消除物权变动的后果，使原物权人仍然保持自己的法律地位，在物权变动后果没有消除之前，原物权人享有的物权就是事实物权。第四种就是符合当事人本意的事实物权，即本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权，则该权利人享有事实物权。在我国不动产交易实践中，常常出现这种现象：某人实际购买了房屋，不愿用自己的名义办理所有权登记，就将房屋所有权登记在亲朋好友名下，但实际又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。其中，实际购买人就是事实上的所有权人，登记权利人享有的是法律上的所有权。登记物权的表现形式具有典型性和公开性，能够为社会公众认知，具有社会的公信力，是一种形式上的物权；事实物权则没有这种公开的形式，它所具有的排他性一般通过权利人享有的更正登记请求权、排除妨碍请求权、返还请求权等物权请求权，或者通过当事人之间的委托合同、信托合同担保合同等为当事人知晓的法律关系表现出来。事实物权不仅具有在静态上直接对抗与自己主体不一致的登记物权的效力，针对动态交易过程中第三人的时候，在一定条件下也受法律保护。比如，如果物权变动相对人明知登记物权不是真正的物权，则其不能取得该物权，这说明事实物权在不存在善意第三人的情形下也可以对抗法律物权。这种规定区分了存在善意交易第三人和不存在善意交易第三人的情形，分别规定了事实物权和法律物权的效力，能使真正物权人和交易第三人的利益分别得到保护，具有利益平衡功能。

五、事实物权的重要性与法律意义首先源于它是一种依据相应法律行为和法律事实形成的既存的事实状态的确认，而且拥有事实物权的真实权利人完全可以通过争取和申请完成登记形式，并进而取得完整无瑕疵的法律物权即所有权。

依法律行为产生的物权变动，是由两个不同的法律事实构成的，首先是作为物权变动原因的法律行为有效成立的法律事实，其中包含着当事人债权意思表示：然后是物权变动的法律事实，这是当事人物权法上的意思表示一致的产物。这两种法律事实包含着当事人不同的意思表示，具有不同法律基础，在本质上应当进行区分。当事人之间能否发生债权法上的效果，要看当事人债权意思表示是否真实合法；而当事人之间物权变动则以不动产登记为形式要件，原因行为有效成立不一定必然导致物权变动，所以不能以一个有效的合同当作自然发生物权变动的根据。这就是物权区分原则的内容。之所以会出现这种区分，就在于一个交易中必须有债权变动和物权变动两个阶段。这一点，既符合意思自治的民法原则，也符合市场经济条件下保护交易安全的重大要求。为保护交易安全，为了使社会公众知道有排他性的物权存在，当事人的物权合意就必须通过能够让社会公众知悉的公示形式表现出来。物权合意为不动产的登记和动产的交付提供了基础，两者是形式与内容的关系。当事人的物权意思和公示形式的结合，意味着当事人要严格遵循自己作出的真实物权意思，并承担其后果；当事人对于物的交付的合意及其具体实施的结果就构成了事实物权。学理一般认为，物权公示形式所表现的内容必须与当事人的物权意思表示相符合，才产生物权变动的效力。完成物的交付的合意及其实施构成了事实物权，在此基础上完成登记过户的形式要件就具有了登记物权的形式，两者兼备就具有了不动产所有权的完整内涵和形式要件。

有关物权的法律规定与司法审判必须考虑到如下问题：在这两种本应同一的权利在事实上不同一时，立法必须建立保护当事人的真正权利的规则。法律物权与事实物权不同一，表明真正物权人丧失了法律物权人的资格，但这种结果并不是出于事实物权人真实的物权意思表示。法律物权与事实物权的分离的原因，大致有登记机关错误登记、当事人自己有意或者无意的错误登记申请、登记机关和当事人均有过错三种情况。在登记机关错误登记的情况下，事实物权人和法律物权人之间根本就不存在物权变动的意思表示。在当事人自己有意或无意的进行错误登记申请的情况下，当事人的意思表示是有瑕疵的意思表示，要么事实物权人处分物权的意思表示不存在（例如登记名义人伪造事实物权人同意转让物权的证明），要么这种意思表示具有效力瑕疵（例如隐藏的意思表示、虚假的意思表示等）。在事实物权人的这种物权变动意思表示不存在或者不真实的情况下，法律物权人要么没有取得物权的意思，要么取得物权的意思不受法律保护。这就导致物权变动没有根本的动力，物权变动也就是无效的，这样，法律物权人就不能有效地取得真正而且完整的物权，依理当然不能受法律保护。事实物权对抗法律物权，就是事实物权人依法可以请求设定一定的法律限制，限制法律物权的行使，这种对抗在不动产物权制度中，主要表现为事实权利人享有的异议抗辩登记请求权——我国现行制度体系中没有这个安排，也是现行物权法制度框架无法解决的难局之一。但是在物权法草案第19条、第20条已经作出了这个方面的制度设计。所谓异议抗辩登记，是指记载事实物权人对法律物权正确性异议的登记。该登记的直接法律效力，是事实物权人具有阻止法律物权人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利，使登记权利丧失正确性推定作用和公信力。为了稳定交易秩序，促使物的效用尽快发挥，就必须使事实物权转化为法律物权，从而使事实物权进入交易机制。事实物权转化为法律物权的方式有以下几种：第一，对于原始取得的物权尤其是准法律物权而言要进行初始登记。第二，更正登记。即涂销现时的登记物权，把事实物权纳入不动产登记。更正登记终止现时登记权利的正确性推定效力，彻底杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的物权。更正登记有两种途径：一是经事实物权人申请，另一种是登记机关主动作出更正登记。一旦法律物权与事实物权分离涉及到第三人的利益，一般要采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。据此，法律物权具有“权利正确性推定”的效力，第三人只要信赖不动产的登记和动产的占有、交付，通过法律行为从法律物权人处取得物权后，就承受了法律物权人在法律上应受保护的地位，自己取得的物权同样具有权利正确性推定作用，这就维持了法律物权在交易中的连贯性和一致性。但是，也有一个条件，即要求第三人的物权取得为完全正当；如果有其他人或者事实物权人本人可以举证证明第三人明知法律物权不是真正的物权，仍然从法律物权人取得物权的，就表明第三人具有主观恶意，不能受法律保护。比如前述物权法草案第23条所规定的内容。

六、事实物权正当性就在于该物权形成必须是真实意思表示和公平交易的结果，这正是物权法立法和司法审判必须予以重视和保障的最基本制度安排和最重要的价值取向。

关于不动产登记的形式要件与物权移转合意实质性要件的关系问题，我们已经探讨到：两者之间是形式与内容的关系。就不动产而言，物权转移的合意与交付行为为不动产登记提供了基础。当事人物权合意作为意思自治，要通过登记公示这种形式来表达，使得公众了解物权的变化状态。因而，物权登记公示这种形式必须与当事人物权合意之意思自治相符合，才会产生不动产所有权变动的完整性和内外统一的效力。在这两个物权层次本应当相统一但是刚好又在事实上不一致或不同一的时候，立法和司法的功能就在于确认当事人真实的意思自治并保护真正的权利人和真实的权利状态。真实与公正是不动产交易与交付等民事活动的生命，也应该是不动产登记的合法性与有效性的基础。在民事诉讼和民事活动中，公正既包括了实体公正，也包括了程序公正，公正已经作为一种价值根植于法律之中，而追求公正也就成为一种司法价值理念。民法理论中的此种正义和公正的自由价值，在“契约自由”的理论中被表达得淋漓尽致：契约是私人之间对于利益的“自愿”的分配方案，因此也被认为是最佳分配方案；契约将各人“愿得”的亦即各人“应得”的归于各人。正因为“契约等于自由”，而“自由等于公正”，无论传统的或者是现代的契约制度，其目的均在于实现“各人应得的归于各人”。这个基础上具有着民法经典意义上的公正就可以理解为：以权利为根据所得即为公正，依权利应得而未得，或未依权利之所得即为不公正。而在不动产物权领域里，这种“正当性”就是登记公示的不动产物权对社会公众无害或有益的影响与示范。“权利”与“正当”具有同一性，“‘正当’是一种关于某种行为的社会性价值判断，它是表示某种行为无论是处于被实施、暂时未实施，或永久放弃的状态中，都对社会、对他人可能是一种好（善）。至少是无害无恶，以致社会或他人对此行为采取的赞同（不反对），不强求，不允许阻碍的态度。”不动产物权正是通过登记公示获得社会公众对它的发生、变更和消灭的无害性或好的判断和认可，从而获得正当性。登记由此成为不动产物权存在不可或缺的形式要素。当事人依据法律行为来推动以至于完成他们之间的权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民法“意思自治”这一基本原则的体现。意思自治原则的基本要求，就是按照当事人的内心真意来建立与变更民法上的各种权利义务关系；因此只有符合当事人内心真意的法律效果，在民法上就具有正当性。而意思自治原则具体制度，就是法律行为的合意基础。因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授权，而是不动产物权的公示方式，也是当事人之间关于不动产物权内心真意的客观表达方式。登记物权具有正当性的依据是其登记公示内容的真实性和公正性，那么，凡是登记的不动产物权与真实物权况状不符，该不动产物权登记就是有害的，不正当的。因而不应当或不允许发生物权变动效力，登记名义人无论如何也不能取得登记的不动产权利而有处分该权利的资格。

在当事人有意无意作出错误权利申请或者有义务协助完成权利申请的相对人不履行义务的情况下，当事人意思表示方面的瑕疵如伪造证明或者虚假交易、基于虚假事实而恶意实施申请等等就会构成物权登记方面的形式瑕疵。就将导致物权变动的物权合意不真实，失去其应有的基础和合法动力，这种物权变动就是无效或者不应受到法律保护的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解答》第十一条规定的“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，将实际交付和占有作为承担物业风险责任转移的划分标准，这个司法解释的实质也是明确承认了交付使用具有相当于物权移转的作用，也可以认为我们的立法也在一定程度上承认了事实物权状态的存在。将占有直接作为物权行为，物权法草案第260条、261条也规定，不动产或者动产的占有，除有相反证据证明之外，推定有权占有。无权占有，包括善意占有和恶意占有，除有相反证据证明之外，推定善意占有。再如物权法草案第23条所规定的作为例外情况下，事实物权对于登记物权的抗辩效力等等，均从法理上确认了，事实物权和实际物权状况在除非有相反证据证明之外，首先是应该予以肯定的，事实物权也可以对抗法律物权或登记物权，事实物权人可以请求异议抗辩登记，也可以要求司法保护予以确权，也可以借助于法律程序，实现和完成事实物权到登记物权甚至于完整所有权的转化。即经过司法程序撤消与事实不符的登记物权而由登记机关根据司法判决或者依申请主动作出更正登记和纠正登记。

七、关于不动产事实物权的具体形成模式问题，不动产物权交付的合意及其直接实施就可以构成事实物权，作为交付合意结果的事实物权其具体表现方式就可能是多种多样的。

不论是从事实上还是在物权法立法上都不应该排除还存在着其他物权意思表示方式所形成的事实物权。比如，第一、交付房屋。比如出卖人交付房屋的占有使用、交付房门的钥匙等，买受人也予以接受，这就表明了“交付”这一事实中当事人之间的“合意”产生。在不违背法律的情况下，它当然应该按照法律行为的生效条件产生一定的使用效果。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外”，将实际交付和占有作为承担物业风险责任转移的划分标准，其实质也是明确承认了交付使用具有相当于物权移转的作用，也可以认为我们的立法也在一定程度上承认了事实物权状态的存在和以不动产的实物交付证明其交付效力的正当性。第二、交付不动产权属文书。不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这种权属文书当然对于交易的民事权利对于事实物权的形成无疑也具有证明的作用。因此，如果当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给买受人、而买受人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了“合意”，已经开始发生了房屋所有权转移的行为。如物权法专家孙宪忠教授在北京大学等多处讲座提到，与江苏省高级人民法院沈莹法官和魏丽法官探讨提供的一个案例。在江苏省某市某农业信托公司与某房地产开发公司订立一房屋开发合同，由农业信托公司投一部分资金与房地产公司合作建房，而后分割一部分房产。房屋建好后，房地产开发公司首先以自己名义办理了全部房产的产权证书（大红本即整体房产证书）。房地产开发公司的董事长患重病住院，但仍当面向农业信托公司代表人表示履行合同的诚意没变，作为证明，将应归属农业信托公司的那部分房产的产权证书（名字还是房地产开发公司）交给了该代表人，并表示等他病好后，双方再去有关部门办理过户手续。这位董事长不久病逝，其后公司也陷于破产。这时房地产开发公司办理分本证书就停滞了。农业信托公司是否取得了指定房地产的所有权的问题，成为房地产开发公司清算的焦点问题。如其他债权人则认为，它未取得所有权，因为并未办理登记手续。很显然，是否承认产权证书交付中物权合意的存在，成为处理本案的关键所在。孙宪忠教授认为，参照德国民法第873条第2款的规定，开发公司董事长交付产权证的行为可以认定为当事人之间具有独立物权意思表示，按照这一意思表示，房屋的所有权实际上已经移转给农业信托公司，这一看法还是得到了二审法院的采纳和支持。第三、交付意愿公证。因为这种公证在任何意义上都能够证明当事人之间的物权“合意”，而这种合意没有任何违背法律的情形，所以依据这种公证来确认当事人之间物权变动的有效性在法理上没有问题，在实践中也不会产生消极的后果。事实上，如果当事人之间在订立以物权变动为目的合同之后，又对该合同进行公证，那么可以说明当事人之间在债权法意义的合同之外，又产生了新的“合意”。根据这种合意，也可以作为确定物权转移的根据。再如第四、当事人双方向不动产登记机关提交的登记申请书，或者登记机关在登记之前向当事人双方做出的收到其登记申请的法律文件。第五、当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书等等，类似的这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。由此基础上，加上受让方对于该不动产物的占有行为本身，均可以理解为已经形成了准法律物权。

因此，在不动产登记构爐的登记物权之外，具备物权意思表示的形式要件的其他行为，也可以在当事人之间形成事实穩权并可以作为确权的依据。在这种事实物权属于准法律物权的情况下，必须明确这种事实物权仍需要一定的形式要件的意义，即这些物权变动的法律行为必须具崇可以从客观可以认定的形式，或者说在一定程度上能嬟证明或者说能够满足对抗单纯物权公示效力的要求。从上面这些可以确定物权归属的意思表示或者法律行为可以看出，以这种物权合意作为基本要素的法律行为具有一个共同的特征，就是他们必须具备某种可以在客观上得到证明的方式。这就是事实物权或物权法律行为的“形式主义原则”，具备可以从客观上可以认定的形式，而且形式成为法律行为生效的必备条件。

八、与事实物权相冲突而徒具其表的登记物权是有待于司法纠正的物权瑕疵。真正权利人完全可以依据事实物权直接主张自己在法律层面上的所有权。

目前，在一些机械的头脑里也出现了只有不动产登记才是不动产物权变动的法律根据的观点和做法——在不动产交易确权时，只认可不动产登记，而对其他的法律根据和事实根据一律排斥；这种机械的形式登记主义，往往会造成法律理解与适用方面的重大错误和枉法裁判。一般来看，以不动产登记作为物权变动的有效根据是可以的，但是必须明确，发生物权变动的真正根据，并不是不动产登记本身，而是基于当事人意思自治而外化的支持不动产登记和交付的法律行为，是已将该交付合意与具体实施交付行为所形成的事实物权。具体来说，当事人设立、转移、变更和废止某种不动产物权时，向不动产登记机关所作的表达，就是这种意思表示。比如出卖人要将自己的房屋所有权转移给买受人时，当事人双方在登记机关所作的出让和受让所有权的表达；再如当事人设定抵押权、土地使用权时，向不动产登记机关所作的请求为他们登记这些权利的表达。在不动产交易中，当事人之间发生物权的设立、这种意思表示常常可以从当事人登记申请书中可以得到确定。因此，我们说，以不动产登记作为不动产物权确权的依据一般情况下是正确的。在民法上，由于汽车、车辆和飞行器具有不动产的特征，所以虽然这些物品自然性质为动产，但是在法律上被视为不动产，它们的物权变动遵守不动产的规则。被称为“准不动产”。物权变动中的双方行为、双方的合意也是现实存在的。地上权、抵押权、质押权的设定合同就是典型的物权设立行为。总之，当事人所表现出来的纯粹的物权变动的意思，是无法否认的。按照形式主义的原则，当事人在设立物权、移转物权、变更物权和废止物权时，如在提交不动产登记申请、提交公证证明申请、移转不动产物权证书或者移转动产的占有，以及其他各种情况下发生物权变动时所进行的意思表示，就是物权“合意”。因此，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。

无论是一般的不动产还是所谓的“准不动产”，当事人发生物权变动时，必须有发生物权变动的排它性意思。即物权合意，由于发生物权变动的意思将产生对第三人的排斥，所以要用公示方法把这种意思表示体现出来。民法中的公正追求的是形式和实质的公正，物权变动的意思，必须借助客观形式，能凭借一定形式而确定其意思表示的内容。反过来，依据一定形式来确定其意思表示的内容，并以其决定其物权的归属，这就是事实物权理论的重要意义。

这样把物权法上的意思表示与法律行为结合在一起。这一原则体现于《德国民法典》第873条，第1款规定了物权变动的一般原则即登记主义——“为转让一项地产的物权，为在地上设立一项物权以及转让该权利或者在该权利上设定其他权利，如法律没有另行规定，必须由权利人和因该权利变更涉及的其他人的合意以及该变更在不动产权利簿上的登记”，有原则就有例外，该条规定的第2款规定则直接规定了准法律物权可以物权变动登记主义原则的例外情况——“因正当原因没有进行物权登记，如用公证证明，转移证书，提交登记的意思表示等客观形式能认定物权转移的意思，也可以认为物权已发生转移”。这一规定被奉为物权行为理论的范例，既符合当事人的主观意思，同时又能保证第三人利益，保障交易安全。

九、在我国司法实践有关司法解释和个别法律规定中,根据当事人的合意形成的事实物权状态即能产生物权效力的相关规定是大量而且普遍存在的。说明事实物权理论一直在被我们司法实践具体实施着。

事实物权常常是被认可并直接会对抗或直接变更为法律物权。比较典型的例子就是动产抵押。根据我国《担保法》规定以及实践惯例,除了交通工具、企业设备等特殊动产以外,只要当事人之间订立动产抵押合同,该动产抵押权就具有优先于一般债权受偿的效力,即便当事人并没有办理抵押登记。如果不承认当事人之间的合意能产生物权变动的效果，那么动产抵押这一现代融资实践中具有重要意义的担保方式就失去了存在的基础。占有设定在交易实践中的运用以及法律对此种做法的肯定也说明公示并非物权变动的绝对要件。在我国,土地承包经营权及其变动一般并没有进行登记,但其具备物权效力同样也是不容置疑的。如果不承认合意可以产生物权变动的效果,那么这些现象就无法解释。值得注意的是,我国目前有些立法或司法解释甚至已经在一定程度上肯定了当事人合意可以产生物权变动效果，确认了事实物权、准法律物权的价值和实践意义。再如还有下面一些相类似的具体规定与司法解释：

类似规定一、比如关于准不动产方面，2000年有个司法解释，最高人民法院《关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复》（２０００年１１月２１日最高人民法院审判委员会第１１４３次会议通过　法释〔２０００〕３８号）答复四川省高级人民法院：你院川高法〔１９９９〕２号《关于在实行分期付款、保留所有权的车辆买卖合同履行过程中购买方使用该车辆进行货物运输给他人造成损失的，出卖方是否应当承担民事责任的请示》收悉。经研究，答复如下：采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任。因此在购买人实际支配下的车辆发生交通事故，责任主体应是购买人，而不是保留所有权的出卖人。这个司法解释进一步采纳了车辆在车辆管理部门的机动车登记并非是车辆所有权转移的唯一凭证，而将其他可以证明车辆转移情况的分期购买的情况列为实际的转移结论。就与德国物权法中《德国民法典》第873条2款规定所采纳的法理异曲同工，均属于事实物权层次的准法律物权。

类似规定二、按照《继承法》第二条规定，（包括被继承人房屋所有权等的）继承从被继承人死亡时开始。并没有要求继承人于房屋管理登记机关进行变更登记才取得遗产房屋所有权；

类似规定三、根据该《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第128条的规定,在赠与场合,即便没有办理产权过户登记手续,房屋所有权也可能转移给受赠人：“公民之间赠予关系的成立，以赠予物的交付为准赠予房屋，如根据书面赠予合同办理了过户手续的，应当认定赠予关系成立；未办理过户手续，但赠予人根据书面合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠予合同已经占有、使用该房屋的，可以认定赠予有效，但应令其补办过户手续”。因此，在赠与场合,即便没有办理产权过户登记手续,房屋所有权也可能转移给受赠人。

类似规定四，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由要求确认合同无效的，不予支持；而该解释第九条第十条、第十一条也有类似的规定，如第十条第二款规定的土地使用权人作为转让方就同一出让土地订立数个转让合同，而均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记手续等合同义务的，应予支持。以及《最高人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条等相关规定均明确支持了事实物权理论的具体适用。

类似规定五，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定，转让合同签定后双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续；第18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签定的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已经实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可以认定合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。而同样在该《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中，还有相当多的条款同样将后来补办或者完善的有关登记手续等情形的，亦被确认为有效法律行为。

类似规定六，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第十一条规定的“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外”，将实际交付和占有作为承担物业风险责任转移的划分标准，这个司法解释的实质也是明确承认了交付使用具有相当于物权移转的作用，也可以认为我们的立法也在一定程度上承认了事实物权状态的存在。

类似规定七，《担保法》第43条规定:"当事人以其他财产(指不动产以及交通工具、企业设备以外的动产——笔者注)抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同(当时的立法者显然将其等同于抵押权本身——笔者注)自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。"由该条规定可知,普通动产抵押如果未登记,在双方当事人之间也可以发生物权变动效果。在司法解释方面,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第112条规定:"债务人或者第三人提供抵押物时,应当订立合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同,但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押人的,可以认定抵押关系成立。"也就是说,即便没有办理抵押登记,也可能产生有效的抵押权。,最高人民法院2000年颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》也对当事人合意产生物权效力予以肯定。该解释第49条规定:"以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。"第59条规定"当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人"。

十、原告对该已经交付使用工业厂房拥有的事实物权已经成为房地产和公众资本市场领域里无法逆转的既成事实和公共秩序，是不容侵犯和破坏的。

从本案来看，被告汉盛公司与原告之间以不动产作为投资的行为，虽然没