作者：滕杰、汤杰、马娜

　　【摘要】不动产家族信托是指委托人将其名下的土地、房屋等不动产信托给受托人，由受托人根据双方所签订的信托契约，通过开发、管理处分或经营等程序，将不动产进行兴建、出租、经营或出售，或于兴建完成后归还于受益人，以符合家族信托目的的信托法律关系。本文将对不动产家族信托予以简析。

　　得益于几十年来中国经济高速发展，中国第一代企业家应运而生。随着时间推移，这批以商贸企业家和房产投资者为代表的超高净值人群正慢慢退居幕后，而财富传承也成为这些人最为关心的主题之一。了解不动产家族信托的内涵，类别和特点，对于房地产市场“新常态”下，拥有诸多不动产的家族财富所有者而言，必是有所助益的。

　　不动产家族信托是指委托人将其名下的土地、房屋等不动产信托给受托人，由受托人根据双方所签订的信托契约，通过开发、管理处分或经营等程序，将不动产进行兴建、出租、经营或出售，或于兴建完成后归还于受益人，以符合家族信托目的的信托法律关系。财富所有者的不动产可通过受托人或受托人另外委托的机构进行专业的管理，提高不动产运用效率及收益。受托人可依双方签订的信托契约收取受托费用，从而获得信托利益并分配给相应的受益人，达到家族财富得以传承和延续。

　　一、不动产资产家族信托

　　不动产资产家族信托是以不动产或不动产相关权利作为信托资产所设立的家族信托。委托人将不动产相关权利交付给受托人进行管理，由此产生信托收益，并实现家族财富中不动产利益的传承和延续。根据受托人对信托资产的管理处分方式，不动产资产家族信托可以细分为不动产开发家族信托、不动产经营家族信托与不动产处分家族信托。

　　不动产开发家族信托是指不动产所有人基于开发的目的，将其所有的土地（土地权利）或其他不动产物权信托给受托人，由受托人依据信托文件的规定执行信托事务，完成土地或建筑物的开发建设，再由家族信托受益人分享不动产开发收益。限于我国土地所有权归属于国家或集体所有的状况，在我国《信托法》颁布的十几年间，不动产开发家族信托未得到相应的发展。但近年来随着我国农村土地三权分置改革措施的提出与推进，土地信托业务也相继得到了推广。

　　与不动产开发家族信托不同，不动产经营家族信托的目的为不动产的管理经营，并以此获取收益分配给家族信托受益人。不动产处分信托即委托人将其所持有的不动产委托给受托人，由受托人负责在适当价格进行整体出售或分割出售，由此获得较好的不动产处分收益作为信托收益，按照家族信托文件的规定分配给受益人或继续作为信托财产进行管理运作的信托。

　　二、不动产投资家族信托

　　不动产投资家族信托是指以家族财富中的现金类资产作为信托财产设立信托，同时该信托的投资方向为不动产及相关领域，由此获取收益分配给家族信托受益人。

　　根据投资对象或方式的不同，不动产投资家族信托可以细分为直接投资型不动产投资家族信托、间接投资型不动产投资家族信托和混合型不动产投资家族信托。

　　直接投资型不动产投资家族信托将信托财产直接投资于不动产，并通过出租或出售该不动产获取租金和收入赚取利润来分配给家族信托受益人。因为家族信托系将信托财产直接投资于不动产，故家族信托本身对所投资的不动产享有权益。

　　间接投资型不动产投资家族信托，是以金融中介的角色募集资金，将家族信托的资金类信托资产通过贷款给房地产开发商、经营者，从中赚取利差收入。此种模式下，家族信托仅仅是间接投资于不动产，其本身并不对所投资的不动产享有权益。该类家族信托中委托人所交付的资金有时也会用于购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合中贷给房地产开发经营者。

　　混合型不动产投资家族信托，兼有直接投资型和间接投资型的特点，综合以上两种业务，除收取商业不动产的租金外，也从事贷款业务，从而实现家族信托资产多渠道增值，获得更多的信托收益。

　　不动产家族信托除具有一般信托的共同点外，还具有其自身的一些特征。例如信托以家族财富中的不动产为中心，严格按照家族信托文件的规定对信托财产进行管理，具有一定地域限制等。