【案情简介】

原告：北京市环球通商贸有限公司（以下简称“环球通公司”），系我方委托人。

被告：王光辉。

环球通公司将位于北京市房山区的自有房屋五间出租给自然人王光辉使用，王光辉因经营不善，请求环球通公司同意其对外转租。环球通公司与王光辉通过补充协议约定，王光辉转租房屋必须经过环球通公司书面同意，如果王光辉将房屋转租，需要按照转租后的价格交纳30%的管理费。在征得环球通同意的前提下，王光辉将其中的二间房屋予以转租。王光辉还未经环球通公司同意将另外二间房屋转租，共计将四间房屋转租。王光辉还与次承租户签订黑白合同（即少签合同金额，实际多交纳租金）的方式，逃避少交管理费。环球通公司多次让王光辉补交少交的管理费，王光辉以种种理由推诿。环球通公司于是书面通知王光辉解除租赁合同，王光辉接到解除通知三个月内没到法院提起诉讼以确认解除合同的效力。三个月后，王光辉向法院提起诉讼，要求法院确认解除通知无效，要求双方继续履行合同，环球通公司向法院提起反诉，要求确认双方的租赁合同已经解除，并要求王光辉腾退房屋，支付少交的管理费。

【代理思路】

本案涉及原告（反诉被告）王光辉是否擅自转租的问题、是否签署黑白合同逃避交纳管理费问题，王光辉的行为是否构成根本违约，环球通公司是否享有解除权，律师根据上述焦点，设计如下方案：

1、转租问题：王光辉有二间房屋转租经过环球通公司同意，另有二间房屋未经环球通公司同意，环球通公司可以依照约定及法律规定主张王光辉的行为构成违约；

2、签署黑白合同少交管理费的问题：通过调查取证，环球通公司发现次承租人向王光辉实际交纳的租金高于转租合同约定的租金金额，王光辉与此承租人串通、签署黑白合同的行为是为了少交管理费，损害环球通公司的合同利益；

3、为确保案件胜诉，律师指导环球通公司书面通知王光辉解除合同，并在通知后三个月后提起诉讼，以确保王光辉一旦逾期向法院诉讼申请确认解除合同的效力，人民法院将不予支持其请求，以增加胜诉的几率。

4、由于出租人王光辉居无定所，无法邮寄送达解除通知文书，王光辉又拒收解除文书，因此，律师建议环球通公司委托公证机关公证文书送达过程。

【裁判结果】

一审裁判结果：一审法院认为王光辉擅自转租，构成违约，环球通公司通知解除后，王光辉在三个月内没有请求人民法院确认解除合同的效力，现逾期提出异议，人民法院不予支持。遂判决解除租赁合同，判令王光辉返还房屋，并支付少交纳的房屋管理费。

二审裁判结果：王光辉不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉，二审法院驳回王光辉的上诉请求。

【代理词】                          

尊敬的审判员：

原告王光辉（反诉被告）与被告北京市环球通商贸有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，我作为被告一方的代理人根据本案的焦点问题特发表如下代理意见：

一、本案涉及的租赁合同及补充协议已经解除，原告无权要求继续履行

(一)原告违反了转租的规定

由于原告未经被告同意将其中的二间房屋予以转租，既违反了《租赁合同》第五条第6项禁止转租的约定，也违反了《合同法》第224条租赁合同中关于未经同意不得转租的规定，因此，原告的行为违反了法律规定及合同约定，被告有权依据《合同法》第93条、94条解除合同；

（二）原告采取黑白合同的方法，逃避交纳管理费，违反了《补充协议》第一条交纳管理费的约定，构成根本违约。

原告做为承租人，在转租合同中与次承租人签订合同租金金额为23万元，但是实际收取的租金为28万元、26.5万元、24.2万元不等，并且没有告知被告、欺骗被告，致使被告无法按照原告实际收取的租金收入收取管理费，给被告造成了重大损失，违反了《补充协议》第一条的约定。并且在被告多次发出催告函后，原告仍然不履行债务，其恶意逃避及迟延履行债务的行为违反了《租赁合同》第四条第3项的约定，构成根本违约，被告有权按照《合同法》第93条约定解除及94条法定解除的规定，单方解除租赁合同。

（三）既使按照原告与次承租人签订的合同租金金额计算，原告也没有按照《补充协议》第一条的约定足额交纳。

原告与此承租人签订的租赁合同的租金均为23万元，如果按照《补充协议》第一条的约定，按照租金收入的30%的标准收取管理费，也应该是交纳6.9万*4=27.6万元。原告并没有按照此金额交纳管理费，违反了《租赁合同》第四条第3项的约定，被告有权依据《合同法》第93条解除合同。

由于原告上述三种违约行为，导致被告依据《合同法》第96条解除合同，解除合同的通知已于2012年11月8日到达原告，该合同已经解除。

二、解除合同的通知生效后，原告没有在三个月的除斥期间内请求人民法院确认解除合同的效力，现逾期提出异议，该异议权消灭。法院也不应进行实质审查，应当依照《合同法》解释（二）第24条的规定，对原告的异议请求不予支持。

被告于2011年11月8日在被告的办公地点向原告郑重宣读解除合同通知，并送达给原告，原告阅毕拒绝签收，但公证机关已经将送达的过程予以公证。因此被告的解除通知已经到达原告，合同已经解除。原告在得知解除的内容后在三个月内没有向人民法院确认合同解除的效力，该异议权消灭。《合同法》解释（二）第24条规定：“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条的规定要求对解除合同有异议的一方当事人应当及时行使异议权利，不能使解除合同的效力长期处于不确定或不稳定状态，以维护交易安全和经济秩序的稳定。如果对超过三个月提出的异议权还进行实质审查，会使《合同法》解释二第24条的规定将形同虚设，使当事人可以规避三个月的除斥期间，不用提起确认之诉，导致解除合同的效力长期处于不确定和不稳定的状态，这与合同法立法目的相违背。因此，建议法院依法驳回原告主张合同还没有解除、要求继续履行的请求。

三、（本诉原告）反诉被告应立即腾退房屋，并支付拖欠的管理费用，并且承担自2013年3月10日以后逾期搬离承租房屋而应支付的房屋使用费（每天3835元），房屋使用费支付至房屋完全腾退之日止。

以上意见供法庭参考，谢谢！

代理人：                               

京都律师事务所律师 赵岐龙

二零一三年四月3日