【案情简介】

　　本案是房屋买卖合同纠纷，我所代理买方毛某某，本案历经一审和二审，最终通过努力使得二审法院认为一审法院所认定的毛某某违约属认定事实错误，但鉴于一审判决结果正确，维持原判。

　　2014年2月25日，毛某某与刘某某签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定毛某某向刘某某购买位于北京市昌平区东小口镇流星花园的房屋，房屋总价款为450万元，合同签订当日支付定金15万，2014年5月30日前支付165万，2014年7月1日前支付130万，2014年7月30日前支付140万。由于该房屋已抵押给北京银行，双方约定刘某某应于2014年6月31日之前清偿所欠北京银行借款并办理解押手续。2014年2月28日，双方签署补充协议，约定在毛某某支付230万后，刘某某于2014年6月10日前将房屋交付毛某某使用；房屋满五年时办理过户手续。前述合同签署后，毛某某支付了定金15万元。

　　合同履行过程中，毛某某了解到刘某某将房屋再次抵押给北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司（以下简称为“华夏典当行”），遂向北京市昌平区住建委查询，住建委口头告知刘某某确已办理了二次抵押，但不能提供书面资料。毛某某多次通过电话与刘某某联络，要求说明情况，但是刘某某对二次抵押之事实一直不予承认，仅多次催促毛某某付款，毛某某认为合同无法继续履行，遂于2014年6月13日通过短信和EMS快递形式向刘某某发送解除通知。2014年6月26日，刘某某亦向毛某某发函，以毛某某未按期支付购房款为由解除合同。

　　2014年7月，毛某某向北京市昌平区人民法院提起诉讼。诉讼过程中，经向北京市昌平区住建委房屋权属登记中心查询档案知悉：2014年5月13日，刘某某与华夏典当行签订《房屋最高额抵押借款合同》，约定担保主债权金额为180万元，担保期间为2014年5月13日至2019年5月13日，典当综合服务费为2.7%，利率为0.1%。同日，刘某某与北京华夏典当行向房管部门申请办理抵押登记，华夏典当行于2014年5月13日取得他项权证。2014年6月13日，刘某某与华夏典当行向昌平区住建委申请办理了解押登记。

　　一审：毛某某向北京市昌平区人民法院起诉，要求法院确认双方签署的房屋买卖合同于2014年6月13日解除；刘某某返还毛某某支付的定金15万元。刘某某提起反诉，要求确认双方签署的房屋买卖合同于2014年6月26日解除，要求毛某某按照合同约定支付违约金90万元。一审法院认定毛某某未按期支付首付款构成违约；刘某某于房屋买卖合同签署后二次抵押也构成违约，故二人向对方发送解除合同均不产生解除合同的效力，双方均要求解除合同，故房屋买卖合同应予解除。合同解除后，毛某某支付的定金予以返还，刘某某要求毛某某承担违约责任的反诉请求，依据不足，法院不予支持，判决：解除双方签署的房屋买卖合同；刘某某返还定金15万元。

　　二审：刘某某不服一审判决，向北京市一中院提起上诉。二审法院认为毛某某未按期支付首付款的行为不属于违约行为，一审法院认定毛某某违约错误。因毛某某无违约行为，故刘某某要求毛某某承担违约责任，法院不予支持。一审法院认定事实错误，但判决结果正确，法院对一审判决予以维持。判决驳回刘某某上诉，维持原判。本案完全胜诉。

　　【代理思路】

　　经梳理毛某某提供的证据，其向刘某某发送解除合同的通知时已超过首付款的支付期限，本案的关键点应为：（1）毛某某未按期支付首期款是否构成违约？（2）毛某某能否以刘某某二次抵押为由解除合同？

　　由于房管部门在起诉前不会出具任何有关抵押的书面资料，根据毛某某介绍的情况，代理人即向毛某某阐明先行起诉，经法院立案受理后，可向法院申请调查取证，由法院向房管部门或者授权代理律师调取有关二次抵押的登记资料。如能取得法院同意，则案件将会有胜诉的可能。

　　合同仅明确刘某某房屋已抵押给北京银行，刘某某应当办理解押手续，但是并未明确刘某某二次抵押时毛某某是否有权解除合同。代理人认为，《合同法》第六十八条、第六十九条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。因此，刘某某在毛某某到期付款前将房屋进行二次抵押，毛某某未按期付款，应属于合同法第六十八条第四款所规定的中止履行的情形，不属于违约。在毛某某多次要求刘某某说明情况时，刘某某仍否认该事实，在二次抵押不能解除的情况下，房屋过户必须取得华夏典当行的同意，将对买卖双方履行合同造成根本性影响，毛某某可依照合同法第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，解除双方签署的合同。

　　在当事人缺乏中止履行相关证据的情况下，二审法院最终采纳了代理人的意见，经改判完全支持了当事人的诉讼请求。

　　【判决结果】

　　一审判决解除双方签署的房屋买卖合同；刘京京返还定金15万元。二审维持原判。