【案情简介】

　　2012年北京某有限公司与南京某有限公司签订房屋租赁合同，租赁南京某有限公司在江苏省某市商业中心物业进行餐饮娱乐经营。合同约定的租金支付方式为季付，后双方口头协商更改为月付。

　　至2012年中旬，南京某有限公司因其自身资金链出现问题而要求北京某有限公司增加租金，并要求更改其曾口头承诺的月付支付方式为一次性支付一年的租金。虽经北京某有限公司与其屡次协商，但南京某有限公司却运用其业主的强势地位强迫北京某有限公司满足其要求，并不惜要求北京某有限公司申请贷款向其支付2013年一整年的租金，并采取对北京某有限公司租赁的物业停电及关停电梯的方式迫使北京某有限公司就范。双方遂发生纠纷，分别诉至法院，南京某有限公司诉求解除房屋租赁合同，并要求北京某有限公司承担违约责任；北京某有限公司诉求继续履行合同，并要求南京某有限公司向其赔偿因停电、关停电梯而造成北京某有限公司的损失。

　　在法院审理阶段，为阻止北京某有限公司正常的经营行为，迫使北京某有限公司答应其无理诉求，南京某有限公司的实际控制人江苏省某市政协委员李某，纠集社会闲散人士及其公司员工对北京某有限公司进行打砸、抢占、封锁，并殴打、谩骂、驱赶北京某有限公司员工，致使本案庭审一度中止。在本案恢复庭审后，北京某有限公司的代理人就南京某有限公司的停电、关停电梯、打砸闹事等严重破坏北京某有限公司生产经营的行为进行了充分阐述。然而，原一审法院却认定北京某有限公司延期支付租金构成违约，南京某有限公司并无违约行为。北京某有限公司不服，向江苏省某市中级人民法院提起上诉。

　　【代理思路】

　　本案的焦点问题为：第一、北京某有限公司按月支付租金的行为是否构成违约；第二、南京某有限公司是否应就其关停电梯、停电、打砸闹事等严重破坏北京某有限公司生产经营的行为承担违约责任。

　　针对第一个焦点问题，因北京某有限公司与南京某有限公司就租金支付方式变更为按月支付系口头约定，并无书面及其它客观证据予以佐证，所以在案件起诉之前，北京某有限公司的代理人采用发送往来函件的方式，将上述抽象事实予以确认落实，并收集整理双方交易的付款凭证，以交易惯例为切入点，辅之以双方对租金支付方式变更的协商的函件，充分论述北京某有限公司系依据双方约定按月支付租金。

　　针对第二个焦点问题，因我国相关法律法规对出租人在承租人延期支付租金的情况下，采取停电、关停电梯的措施是违反保持租赁房产适租义务的违约行为，还是一种自助行为并无明确规定，但司法实践中，如承租人确实违约在先，人民法院对出租人在提前告知的前提下，在合理范围内采取停水、停电等行为一般不认定为违约行为。故此，我们从南京某有限公司采取停电及关停电梯的行为的因果关系角度进行论述，阐述南京某有限公司停电、关停电梯及打砸闹事的行为并非因为南京某有限公司对北京某有限公司按月支付租金存在异议，而系南京某有限公司为逼迫北京某有限公司提高租金而采取的违约行为。

　　【判决结果】

　　撤销一审判决；驳回南京某有限公司的全部诉讼请求；双方继续履行原租赁合同；同时，南京某有限公司向北京某有限公司承担376万元的赔偿责任。