阮思乔/文

基本案情

王俊英与王文喜系夫妻关系。2010年4月14日，王俊英与丈夫王文 喜二人出国看望女儿返京。二人刚刚走到小区门口就遇到某房屋中介公司（以下简称中介）业务员小张在推销房屋。由于王俊英与王文喜近几年生活过的不错，也有 一些积蓄，孩子也出国了不用再让二人操心，于是夫妇二人就一直有在北京再购置一套房屋的想法。正巧当天遇到的小张十分热情，二人刚看完孩子心情也十分高 兴，于是就在小张公司选定了一套位于北京市西城区右安门一带的房屋（以下简称“诉争房屋”）。

2010年4月16日二人在小张的催促下签订了《房产交易居间合同》，该合同签署时产权人张慎池没有到场，故由张慎池之子张兴发代签了相关手续。合同约定：王俊英购买张慎池位于北京市右外东三条的房屋，总价款2550000元；同时，合同第三条约定王俊英于2010年4月16日起交付定金5万元；合同第五条约定，2010年5月10日为房款交付日；合同第九条第二款约定，如王俊英违约，其无权要求返还定金，或按合同成交价款百分之十向张慎池支付违约金。2010年4月20日，交易双方在中介公司见面并出示了身份证、房产本、委托书。由于当日见面时银行已经下班，王俊英无法提款，故向张慎池签署5万元的欠条，并将欠条保存在中介公司。

2010年5月11日，王俊英接到中介电话催促其完成交款手续，但由于其脚踝受伤，丈夫也不在家，于是和中介商量能否迟延交付几天，中介未置可否。2010年5月20日，王俊英到中介交付定金，却遭中介拒收，才知道中介和卖方张甚池已将自己诉上法庭。于是王俊英向中介索要合同，发现合同中部分条款已被修改。2010年6月，王俊英发现该套房屋又开始在网上登记出售。

张慎池与中介共同起诉王俊英，并分别要求支付违约金255000元和人民币20000元；王俊英反诉张慎池履行房屋买卖合同并支付违约金人民币255000元。

本案焦点                                                          

一、 房屋出卖方与中介公司擅自更改合同造成房屋买受方极为不安，但王俊英仍写下定金和中介费欠条，可见其非常渴望购买该套房屋。

二、 王俊英一直想给付定金和中介费，并且继续履行房屋买卖合同，但都因为张慎池没有留联系方式并且中介拒绝提供协助王俊英联系卖方的服务，致使其无法顺利履行缴款义务。                                                      

三、合同中并没有约定房款的给付时间和方式。                                               

四、房屋卖方和中介要求王俊英给付违约金，但王俊英从未有拒绝购买的真实意思表示。                    

律师意见

一、中介公司不应与张慎池作为共同原告参与本房屋买卖纠纷一案。

本案中两原告共同对王俊英提出诉讼，但房屋出卖方与中介公司所提诉求在本案中不属于同一法律关系，依据我国民事诉讼法相关规定，中介方不应以原告身份参与到本案中。

二、王俊英一直表示愿意继续履行该房屋买卖居间合同，是中介与房屋出卖方不愿配合，导致此合同目的迟迟未能达成。

2010年4月15日王俊英在中介公司介绍下与被反诉人张慎池和该中介签订了房产交易居间合同一份，并约定王俊英于次日到中介公司交付定金。2010年4月16日反诉人依约取出人民币5万元整到该中介交付定金，但却遭业务员拒收。王俊英为继续履行购房合同又于4月17、18、19日携带定金到该中介交纳，但均被对方以负责人不在为由拒绝。直至4月20日中介将王俊英叫去要求返还居间合同，同时王俊英方发现房屋出卖人手中的合同已经篡改，为防止其自己手中的合同也被修改，拒绝返还。但王俊英为了表示购房的诚意，于当日给对方打了定金和中介费欠条。

此后由于三方签订的合同中没有张慎池的联系方式，而中介方也拒绝提供其电话，致使王俊英无法顺利完成该房屋交易，且多次和中介沟通未果。直至2010年5月11日，中介又打电话来指责并询问王俊英为什么不购买房屋并要求其承担违约责任。由此可见，王俊英并未拒绝购买该房屋，张慎池所要求的违约金于法无据。

三、张慎池应协助王俊英继续履行合同。

张慎池在此房屋买卖过程中怠于履行收款、过户等义务，致使王俊英无法取得房屋所有权，其已经构成违约。依据三方签订的房产交易居间合同应当承担收款、过户、赔偿等义务。

四、中介公司应承担违约责任。

中介公司为本次房屋交易的居间方，但其始终没有履行居间人的责任。由于服务费的收取应以提供相关服务为前提，因此虽然王俊英写有中介服务费欠条，但由于其并没有享受到中介公司为其提供的该项服务，也就丧失了给付中介费的义务。中介公司向其索要违约金更是没有根据的。

对于中介公司的应诉抗辩：

本案首次开庭后，由于王俊英一方提出中介公司不具备本案共同原告的法律地位，所以中介公司在本案中撤诉。但又另行起诉。

五、王俊英对于中介公司的起诉主要具有以下诉讼依据：

1、合同依据

指合同当事人在签订的合同中约定了违约责任和违约金。

本案《房产交易居间合同》中有两处，涉及到乙方（王俊英）的违约责任：

（1）第七条乙方义务的第4项“如甲、乙任何一方违约导致本合同终止，违约方应当支付丙方全部代理费并赔偿给丙方由此造成的损失。”

此条款适用的前提是“一方违约导致本合同终止”。

王俊英“明确表示不购买房屋”，但张王俊英1）从未说过不再购买；2）且已以反诉方式要求继续履行合同。故中介公司此说法不成立。

（2）第九条违约责任

第九条共1、2、3项，第1项是关于甲方张慎池（房主）违约后对买方王俊英所应承担的违约责任，第2项是关于乙方王俊英（买房人）违约后对卖方张慎池（房主）所应承担的违约责任。故第1、2项与中介公司无关。

第3项与中介公司有关，但此条款是指在居间合同终止或解除后六个月内，买卖双方私下成交的违约责任（即中介行业常说的“逃单”现象），如果是这样则仍应支付佣金并按成交价格支付3%违约金计（255万元*3%=7.65万元）。此项也与本案中介公司诉求的违约金无关。

综上，《房产交易居间合同》中没有约定赔偿2万元违约金的条款。

2、法律依据

指合同当事人在签订的合同中没有约定违约金，但依据法律规定应当承担违约金的情形。但必须要有明确的法律规定，否则不能适用。

比如《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”（法律规定消费者可以要求“假一赔一”）

中介公司起诉状中提及到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”这个司法解释只适用商品房买卖纠纷，即指开发商和购房者之间签订的一手房（新房）买卖合同所产生的纠纷。本案是存量房买卖（二手房买卖），不适用这个司法解释。

综上，中介公司要求支付违约金2万元而非中介代理费2万元，确实难以解释。原告要求了违约金2万元，那么佣金2万元还要不要了？

中介公司可能在王俊英的询问和法官的释明下，可能当庭变更诉讼请求，即将“违约金2万元”变更为“代理费（佣金）2万元”，依据是本案《房产交易居间合同》第四条“应当于本合同签订当日（2001年4月16日）由乙方支付丙方佣金2万元”。

但如果中介公司变更诉讼请求为索要“代理费（佣金）2万元”，或其未变更诉讼但仍陈述其起诉状中的所谓事实的，王俊英应当积极应诉。

那么王俊英是否应支付佣金？

《房产交易居间合同》第四条约定“应当于本合同签订当日（2001年4月16日）由乙方支付丙方佣金2万元”，并由王俊英于2010年4月20日向中介公司出具《房屋居间中介服务费欠条》声明，于2010年4月21日付清居间中介服务费2万元。该“居间中介服务费”应指《房产交易居间合同》第四条中的“佣金”（两个词应当指的同一笔钱，否则王俊英得交两份钱了，居间中介服务费2万元+佣金2万元，显然有悖合同本意）。

王俊英最晚在2001年4月21日支付佣金2万元是明确由合同条款约定和自己确认的。作为居间合同，中介公司一般都会主张一旦房屋买卖合同签署就视为中介方促成了交易，就应当支付佣金。

《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

《房产交易居间合同》第八条约定了“居间方提供的服务”，但相比佣金支付条款，该居间方所应提供的服务（居间方的义务），也属于后履行的合同义务。相比王俊英支付佣金属于先履行的合同义务。

如果合同履行期间，中介公司作为居间方没有尽职（违反《房产交易居间合同》第八条约定），王俊英可以据以要求中介公司承担违约责任，包括减免佣金收费等。但这是后话了。

律师提示

随着商品房价不稳，且商品房市场动荡，一些中介公司缺乏居间人因具备的职业素养，导致存量房交易市场混乱，交易费横线增加。京都律师在此提示存量房交易过程中，买卖双方均应遵循诚实信用，同时谨慎购房，以免造成不必要的财产损失。

（本文中当事人名字均为化名）