编者：

京都法律圆桌由所内各专业律师对承办中的疑难、重大影响案件进行集体研讨，以丰富并完善承办律师的办案思路和观点，旨在提高律所承办诉讼案件的质量，真正实现律师“团队作战”。

团 队化的工作机制是京都律师事务所的特点之一。当遇到复杂疑难案件的时候，靠“散兵作战”，“单打独斗”不可能给客户提供优质、高效的法律服务。跨专业团队 的专家分析、集体讨论以及资源共享，可以让客户体验到真正的专业服务。这也是京都律师事务所的传统。但尚未形成常规性。“京都法律圆桌”就是将这种传统进 行常态化和机制化。

京都律师事务所主任田文昌律师评价道，“京都法律圆桌”体现了京都律师的理论水平，使得律师们能够将理论和实务紧密联系；各个不同专业的律师的参与讨论，也能从不同的视角丰富办案律师对案件的认识，拓宽办案思路。

案情简介

王先生于2008年与开发商签订了《商品房预售合同》，购买了两套别墅，房款共计9000万元。合同约定开发商应在2010年12月31日向买方交房，若逾期交付，则每日须向买方支付购房款的万分之三作为违约金。王先生向开发商支付了全部房款。

2010年12月31日，开发商通知王先生对房子进行验收。王先生在收房现场表示由于地面和墙面均有多处裂缝，且建 筑设计存在安全隐患，不同意验收。开发商对王先生指出的问题做了记录，但表示房屋符合合同约定的交付条件，王先生应当收房，即使不予签字认可，也视为已交 付。但同时，开发商表示可以按合同约定对房屋内的瑕疵进行维修。

开发商后来对房屋内的裂缝、渗水印记等进行了简单处理，王先生坚持不予验收，并拒绝交纳物业费。开发商亦未向王先生交付房屋钥匙。现王先生若需要进入该房屋，随时可以要求物业工作人员开门。

2011年夏季，王先生屋后的邻居在其自家院内挖地下室，导致王先生房屋后院塌陷出大坑，甚至暴露出地下二层的外墙，并导致靠房屋后院一侧墙壁下沉。房屋内靠近后院的墙壁及地面均出现不同程度的裂缝，后门台阶的裂缝尤为严重，宽度约10厘米。王先生找物业处理，物业主持两家业主协商解决，但未达成任何协议，邻家业主只是把大坑填埋好后，再无联络。

2012年7月，北京几次大雨，导致王先生家地下室严重灌水。

该小区房屋均为豪华别墅，每座房屋的一层与二层外墙之间都装饰有中式廊檐，但廊檐 材质均为大理石，且只使用胶剂粘合，许多业主担心石材脱落会造成人身安全事故。应其他业主强烈要求，开发商自今年下半年开始对所有房屋的外立面进行改造， 将大理石换成轻质材料。目前改造工程尚在继续，王先生与许多业主的房屋外面都搭建起脚手架，整个小区一片未竣工的工地景象。

（房屋现状及受损情况已做了公证，讨论时将展示现场照片）

争议焦点

1．该房屋是否符合交付条件？是否应视为已交付？开发商是否应承担逾期交房的责任？（附《预售合同》第11条：关于交付的约定条款）

2．开发商是否还存在其它违约行为？

3．对于王先生邻居擅自挖掘地下室导致房屋受损的情况，邻居和物业分别应承担什么责任？

4．王先生的房屋至今无法正常装修和入住，有开发商、物业和邻居的违约及侵权等多方面原因。如何才能在最大范围内为王先生挽回损失、获得赔偿？

讨论实录

（以下记录只是案件研讨过程，不代表律师最终辩护意见）

郭庆：王先生于2008年与开发商签订了《商品房预售合同》，购买了两套别墅，一套3000多万，一套6000多万，房款共计9000万元。合同约定开发商应在2010年12月31日向买方交房，若逾期交付，则每日须向买方支付购房款的万分之三作为违约金。王先生现在两个房子的购房款已经交齐。

约定交房的日期将近，开发商发了一个书面通知给他，通知他对房屋进行验收。王先生 看了整个房子的情况后提出几点疑虑与意见，一是建筑设计存在安全隐患，再一个是当时地面和墙面有一些裂缝，开发商当场做房屋交接的工作人员做了记录，表示 会进行处理。但这份记录没有让他签字，也没有提供复印件给他，现在这些记录都包括哪些内容他也不清楚。总之当时他不同意验收，希望问题解决了以后再来收 房。后来再与开发商沟通的时候，开发商表示，这个房子符合合同约定的交付条件，应当收房，如果不签字、不认可视为已交付，但同时仍表示可以按照合同约定对 房屋内的瑕疵进行维修。

后来开发商对房屋内的裂缝、渗水印记等进行了简单处理，在现在交房日期已经过去了 两年的情况下，我们进去还会看到那些裂缝依然大量存在，而且非常明显，有些处理属于遮盖性的处理。至今王先生已经支付了全部购房款，但坚持不予验收，而且 拒绝缴纳物业费。开发商亦未向王先生交付房屋钥匙。现王先生若需要进入该房屋，随时可以要求物业工作人员开门，开发商也承认王先生是这儿的业主，只不过他 手里没有钥匙。

2011年夏季，王先生屋后的邻居在其自家院内挖地下室，导致王先生房屋后院塌陷出大坑，甚至暴露出地下二层的外墙，并导致靠房屋后院一侧墙壁下沉。房屋内靠近后院的墙壁及地面均出现不同程度的裂缝，后门台阶的裂缝尤为严重，宽度约10厘米。

(现有的裂缝)

宝永生：2010年有照片吗？

郭庆：2010年没有提供照片。

宝永生：就是验收的时候。

郭庆：对，我们应该再核实一下，不过没有听他说2010年收房时有照片。

吕志轩：一楼吗？

郭庆：一楼，一楼靠近后院的那个地方。现在我们看出只要靠后院，地上2层、地下2层，上下一

四层房子，感觉是靠他后院的墙每一个相同位置，即门边这儿地面上都有很长的裂缝，墙上也有裂缝。

宝永生：2010年墙上有裂缝吗？

郭庆：有，当时王先生当场就提出了。

宝永生：这些裂缝造成的原因现在还不清楚？

郭庆：对。这个问题的原因请大家讨论，我觉得问题形成的原因很多地方有交叉，怎么厘清很关键。

（现场放照片）

宝永生：墙壁有吗？

郭庆：墙壁也有，这是后院的墙，这是刚才在外面拍的门，在外面门被木板挡了。门这一侧一楼是这样，二楼也是这样，很长的裂缝。楼里到处是裂缝。这是裂缝的问题。

当时邻居挖完坑出现问题后，王先生找物业处理，他觉得物业对小区业主的行为存在监 管责任，对此事不能不管。物业主持两家业主协商解决，碰个头。但那家业主始终没有出现过，派的是代表。最后没有达成任何协议，邻家业主只是把大坑填埋好 后，再无联络。物业不再张罗，那家业主也不再联络。2012年7月，北京几次大雨，导致王先生家地下室严重灌水。

该小区房屋均为豪华别墅，装饰都是中式风格，每座房屋的一层与二层外墙之间都装饰 有中式廊檐，但廊檐材质均为大理石，且只使用胶剂粘合，许多业主担心石材脱落会造成人身安全事故。而且这是道听途说，据说同一开发商开发的其它楼盘出现了 这样的情况，小区的业主对此事反应很强烈，所以现在这个小区里有上百栋豪华别墅全部把廊檐拆下，将大理石换成轻质材料。

这些照片是我们现在去照的，现在是这些状况，王先生与许多业主的房屋外面都搭建起脚手架，整个小区一片未竣工的工地景象。

张雁峰：这小区有多少栋别墅？

郭庆：大概100栋左右。

张雁峰：有多少人入住了？

郭庆：据说只有几户。

吕志轩：北京吗？

郭庆：北京。

张雁峰：有几户？有没有达到入住的条件？

郭庆：据我的委托人介绍，现在是有几户已经住上了，有几十户签了验收了但是没有入 住，还有十几、二十户至今拒绝验收。至于是否达到入住条件，我们没有第一手资料，但可以推测既然已经有人家已经装修并搬进去住了，应当说相应手续开发商都 已拿到。这类独栋房屋应当不是集中供暖这样的设计，水电煤气都能供应。我们这几次去都会碰到他另一户邻居老太太，她对小区的状况很不满意，一直说“太可气 了，砸着人怎么办？”不过她们家已经住进去，外立面也搭着脚手架维修。

赵岐龙：你说的这个维修是不是只对廊檐做维修？

郭庆：对。小区提前给业主发了一个通知，既没有提维修，也没提改造，就说外立面优 化。（照片）类似这种廊檐，檐底下全是大理石板，由胶粘上去。总的来讲，刚才我说的这几项，有王先生认为原先就不够交付条件的原因，也有后来邻居挖墙的原 因，最重要的是安全隐患，造成王先生不敢接受房屋、不敢装修入住。这里面有合同关系和侵权关系并存，涉及开发商、物业和邻居业主几方面的法律关系，我们想 请大家一起探讨一下，看这个事情应该怎样维护王先生的合法权益。

大家手里的材料后面附了两页是商品房预售合同里面的。这是2008年他们签的，我问王先生当时验收时有没有向他出示过什么文件，王先生记不清，也没有签过字。《预售合同》第11条交付条件第2款：“交付时出卖人应当提供住宅质量保证书，住宅使用说明书以及住宅工程质量分户验收表。后面还有三个：第一，取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第二，有资质的房产会测机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第三，市政基础设施和其它设施达到条件。”

赵岐龙：关键看第一个。

郭庆：现在我问王先生有没有给他出示，他说没有。我觉得，其他业主如果已经有入住的话，这几个表开发商肯定拿到了。我只是估计，因为王先生手里什么都没有。

宝永生：这个其他业主确定已经收到了？

郭庆：现在不知道，没有了解。我们默认他应该有。

宝永生：房屋过了两年，又被严重侵权。

郭庆：对。大家看看后面这一页。刚刚看的11条交付条件是合同的第8页，后面这一页在54页有一个补充条款，第17、18条：“买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同第11条约定的交付条件，买受人应按出卖人书面交房通知规定的期限到书面交房通知指定的地点签署房屋交接文件，未签署的则视为房屋已自动交付，自出卖人通知的交房期限届满日期由买受人承担所有相关费用。买受人超过交付使用期6个月仍未收房的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房款5%的违约金。”

吕志轩：王先生没有具体的要求？不知道怎么去解决？也不要求退房？

郭庆：不要求退房。他对于这个事情，一个是以前他所提出的安全隐患，开发商一直不 理不睬；二是因为后院挖坑的事情没有任何人理过他，开发商不理不睬，物业不理不睬，侵权的邻居也找不到人，再加上整个房子搭上脚手架修外立面，他觉得这种 状况实在说不过去，他必须通过法律渠道维护自己的权益。现在他没有退房的想法，只希望解决问题，弥补损失。

我们再看合同第18条：“买受人在办理商品房交付手续的过程中，若商品房出现地基基础和主体结构工程 以外的质量问题或装修问题，出卖人应按住宅质量保证书中的规定承担保修义务，买受人不能以此拒绝收房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人无须向买 受人支付补偿或赔偿。”现在买房的王先生有两点考虑：第一，他知道开发商这边一直把他的行为视同已经验收，同时，他提的这些问题开发商没有解决，屋内出现 的裂缝现在都还没有认真维修过，现在没办法放心的装修或者入住。我们商量，逾期交房的责任，如果这几个表都齐，在不好主张的情况下，第18条说：应该承担保修责任、保修的义务，但具体这个义务怎么履行也没有跟我达成一致，导致我现在的房子里出现这么多裂缝也没有办法去装修的情况下，对我的损失应当承担什么责任。目前房屋的所有权不存在问题，但房屋的收益权受到影响。这个地方的两座房子整栋出租的话，一个月是50多万，一年应该是600万。

宝永生：开发商是谁？

郭庆：委托人暂时不希望我透露具体的开发商和本人的名字。

这是一个非常高端的地产，好多房子没有验收，但没有人就这么盯着找开发商较劲，一 个是大家都是成功人士都很忙，再一个是有很多事情说了解决不了。现在王先生委托我们，希望通过我们的法律分析，不管是起诉主张违约、侵权，告开发商、告邻 居还是告物业，看谁应负什么样的具体责任，我们怎么能够将此事帮他理清楚，把这个事情理清楚后可以跟开发商协商或者通过起诉的方式替他争取一些权益，让他 们把该尽的义务尽了，把该赔偿的部分赔偿了。我们现在没有界定说一定以什么案由去起诉或者就延期交房让开发商承担责任，只希望集思广益听听大家对这个事情 有什么样的建议。

吕志轩：不同意见书，王先生签过字吗？

郭庆：没有，没让他签。现在王先生不同意收房，开发商那边视同交付，验收肯定没签，所以他也没交过物业费，物业催他，但他没有交。

赵岐龙：也没有入住是吧？

郭庆：对，没有入住，现在整个房子是这样的情况（照片），外面搭着脚手架，里面没有装修，现在是一个裸房。

赵岐龙：我简单说一下，一个是涉及到小区别的业主，一个是开发商。我认为这是两个 不同关系：第一，业主跟开发商之间是商品房买卖的合同关系。现在涉及到的标的物是房屋问题，首先涉及到质量，质量有瑕疵，瑕疵到什么程度现在未定，也没有 建立一个物业报告，按照法律规定无论是建筑还是其它商品买卖，交付的房屋质量必须合格。房屋经过有关部门验收后，如果未曾验收不能投入使用，说白了这不能 成为买卖的标的，涉及到合同效力问题。但如果有关部门验收合格后，这个瑕疵就不存在了，也有可能房屋出现其它质量问题，但可以销售。这个质量问题主要涉及 到房子地基基础工程和房屋的地基和主体结构，这两个是房屋的重大质量问题，如果质量问题给人身、财产造成安全隐患，所以地基和整体不合格的话，可能就是房 屋隐患，最后影响买卖合同的效力。如果是其它质量问题可能不影响效力，比如电器、墙壁裂缝、地面形成鼓包之类，这也是质量问题，可不是房屋的主体质量问 题，不影响合同的效力。但这并不能免除开发商责任，涉及到保修义务，开发商或者出卖人有保修义务。如果除了地基或者主体工程之外，电器、管线、裂缝，这要 承担保修义务，因为建设工程房屋保修不一样，一般的保修义务就是2年，这个出现问题是建筑工程，用保修方式弥补瑕疵不影响房屋交付，但有可能承担责 任。也就是说如果违反了地基基础和主体结构，买方完全可以拒绝，因为购买房子的目的不能实现。但如果违反这两个之外，买方则不能解除合同，它可以要求出卖 人承担违约责任进行修复，如果出卖人不给修复或者不能修复，可以自行找其他人修复，这个损失和费用由开发商承担。另外，如果质量出现问题，会形成一个减价 权。说白了，虽然质量合格，但质量不令人满意，他有一个减价权的问题，因为是豪华别墅，跟一般住宅不一样，应当质量更优良。他们之间的几个验收表很重要。 实在没有，即使有也可以找相关部门对地基做一个鉴定是可以的，因为他这个有可能有地基下渗、房屋倾斜，还有房屋结构变形，要求比较严格才说质量不合格。这 是买卖一块。

第二，跟邻居之间，这是另一个法律关系。别墅是相对独立的，可适用相邻关系，可以 从侵权角度来说。邻居挖地下室造成他的房屋后院塌陷出大坑、地面开裂，物业承担什么责任？我觉得有待探讨，物业不直接承担责任，但物业应对小区的房子进行 管理，当然他有一个义务，即及时发现并纠正小区出现的侵权、违章行为。那么如果不履行这个监督管理的义务，能不能承担这种连带责任，没有法律规定，顶多是 服务关系解除，但让邻居和物业共同承担责任，我觉得缺乏法律依据。挖地下室的事我觉得要找邻居，其他保修这块找开发商。物业这一块直接承担法律责任我没有 找到依据。

郭庆：这种独栋、独门、独院，谁家自己说挖坑就挖坑，或者擅自私搭乱建，都应该在物业监管的范围内，我认为本案中物业没有尽到监管责任，应承担相应后果。

赵岐龙：物业承担什么责任？

相愫晶：可以不交物业费。

郭庆：对，你能跟物业主张的就是他没尽到他的义务，我可以拒绝交物业费。

赵岐龙：我觉得作为原告告什么？

贾宝军：不是共同侵权人。

郭庆：物业也可能只是违约，作为物业管理应该有一个小区公约。

贾宝军：对，两个法律关系：一个侵权，一个违约。你们物业的因素造成我的损失。

宝永生：不是一直没交物业费吗？

郭庆：对，委托人一直没交。

张雁峰：他没有入住，物业收不了他的钱；如果入住的话，不交物业不给钥匙。

吕志轩：六年前我打了一个官司，这个官司里是一个公家的办公楼出现了裂缝，就是当 时的施工质量，十年以后出现问题，打了这个官司。这个案件，房屋是不是检出质量不合格？当时是相邻纠纷产生的原因，竣工验收是合格的，但交付后住的过程中 有一定瑕疵存在。起诉，首先要确定这个房子地力下沉是什么原因引起的，有何鉴定，不做鉴定确定不了责任是谁。如果鉴定，一般是委托有关研究院去鉴定，鉴定 后把责任搞清楚，然后起诉。这是不是相邻纠纷造成的？未必。这是一个混合过错。你打坑，我说我打坑没有影响你下沉。这个东西首先不解决，确定不了责任，先 确定责任是谁、什么原因造成的，如果既有相邻原因产生的，又有原本存在的质量问题，无非两个都起诉，中间有谁有过错，也可能有，也可能没有。如果起诉完 后，还要做一个鉴定；如果自己维修要估价，看造价比是多少，然后索赔，或者找开发商，但现在看开发商一直不管，可以先修，以后找他索赔。

郭庆：现在我解释一下，这个图上是那栋小点的别墅，不是邻居挖坑的，邻居挖坑是大的，6000多万的别墅，这是那3000万的别墅，谁也没挖坑。两栋不在一起，但屋内也是很多裂缝。

宝永生：这个状况基本能反映6000万那栋别墅的状况。

郭庆：当时我们去做了一个公证，带着公证员去的，两个楼都分别拍了，现在展示的照片就是那天拍的。

宝永生：这两个别墅你们都去了？

郭庆：都去了。

宝永生：没挖坑别墅的后墙地面那块有没有裂缝？

郭庆：没有。

宝永生：瑕疵一般都是细小的裂缝？

郭庆：对，相对来说细小一些。

张雁峰：这个我觉得没问题，这个不能证明它有问题。

贾宝军：对，而且这个没填平不影响主体质量，主体框架不影响。

吕志轩：建筑质量纠纷，主体结构同寿命，装修应该同装修的年限，建筑法有规定，一般是5年或不超过10年，地基不属于主体结构，因为它没有影响到框架，但是可以起诉。

赵岐龙：建筑地基是50—100年。

吕志轩：不是，地基没有影响到框架下沉。

赵岐龙：我再解释一下交付的事儿，按照最高院司法解释，交付有两种方式：一个是交 钥匙，收到钥匙视为你控制房屋了；另一种是发出交房通知，你签字的话，也是视为你交付。本案的情况是，没有交钥匙，发通知没有交付，按《合同法》规定，如 果交付的房屋质量合格，人家不承担责任。18条也是有道理的：“买受人在办理商品房交付手续的过程中，若商品房出现地基基础和 主体结构工程以外的质量问题”，在这以内可以拒绝收房。“以外的质量问题或装修问题，出卖人应按住宅质量保证书中的规定承担保修义务，买受人不能以此拒绝 收房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。”我认为这跟法律相符合，在这种情况下，除了地基和主体问题可以拒绝收房 外，其它你要收可让他承担维修责任。

张雁峰：合同条款没问题。

贾宝军：这不是主体结构问题，没必要拒绝收房。

赵岐龙：先建议他备案，房屋建完后，有各个部门的验收报告，盖完章后才能办理房屋的大产权，颁发给人后进行测绘，测绘后办理房屋小产权。

郭庆：现在开发商已经给他们发了几次通知，让他们交材料办房产证。

张雁峰：那这个应该没问题了。

郭庆：对，我觉得默认的是开发商肯定拿到了一系列验收表等，现在这个房子一栋对价格超过1亿，上百栋，那么大的地产我默认开发商的手续都是齐全的。再有一个是，为什么这个事情想请大家讨论？宝律师说房子里的裂缝到底是2010年验收时就有，还是邻居挖坑时形成的？下大雨这个事哪怕不提，这个房子到现在没办法装修、入住，到底是开发商的原因还是邻居的原因？到时候我们诉，他们一定会互相推，如果开发商和侵权邻居放在一块说，一定会互相推责任。

宝永生：我觉得诉完后做鉴定。

张雁峰：肯定得鉴定。

宝永生：鉴定产生这么大损失的原因是什么，鉴定给你是由于侵权造成的，还是房屋本身的质量问题，根据这个进行提出诉讼请求。

吕志轩：我上次打的官司是先鉴定。

宝永生：先鉴定是谁委托的？

郭庆：有些鉴定机构只接受法院委托。

吕志轩：单位先委托，先做一个鉴定。

宝永生：但能不能作为证据用？而且鉴定不是一个鉴定，而是两个鉴定：损失数额的鉴定、责任的鉴定。

吕志轩：责任是重点，弄请谁是责任主体，然后进行起诉，这样安全一些。

郭庆：比如先告开发商，说我一直不能收房，先不说是否符合交付条件，至少你连维 修、保修的义务都没有尽到，造成事实上我没办法接手装修。原因是安全隐患、屋内裂缝等问题。开发商就会说，这个问题不是我造成的，是邻居挖坑时造成的。开 发商很可能会推掉一部分责任，因为没有证据证明2010年12月31日让我收房时就这样了，现在做的公证是现在做的，是借着外立面优化很乱的情况下去做的，但这里面的任何瑕疵都不能证明当时交付是这个样子的。

张雁峰：交付时没收房，应该有记录。

郭庆：有记录，但王先生手里没有，开发商会提供吗？

赵岐龙：有可能会提供。

吕志轩：我们还有一个思路去想，即能不能起诉要求他交房，要求他合格地交房，他跟我交房。那你去起诉他不合格……

宝永生：什么是合格的交房？如果把合同里规定的所有……

张雁峰：现场有这么大一个坑。

宝永生：不看现场，看所有的证书、鉴定报告，这个都有。

郭庆：合同约定的交付条件就是这些文件齐备。

相愫晶：有一部分人已经入住，肯定有相关文件。

郭庆：先要求交房，就要求看这些证书。

宝永生：这些证书能给吗？

郭庆：肯定能给。

吕志轩：现在起诉两个路径都打架了，要起诉他就是房屋质量问题，等于收不了房后才起诉，所有权是你的，你才能起诉。如果没有交付房子，所有权都没拿到手，怎么起诉他说是房屋质量的问题呢？

郭庆：现在就是这样，我们去公证，我们要求公证员跟着我们去做现场公证时，公证处 就说“你必须证明你是这儿的业主。”但第一，拿房产证没有房产证，现在开发商正在办；有购房合同，但业主没有原件，手里只是复印件，没人给过他原件。在没 有给过他原件的情况下，他把所有发票都拿来了，我们能够证明他是这里的业主，而且也能够叫物业的人开门，证明诉讼主体应该没问题。

赵岐龙：签订合同是业主，业主和所有权是两个概念。

吕志轩：我现在想的是，你是业主，但房子没交给你。

赵岐龙：怎么认为？

吕志轩：如果起诉，就是质量不合格，而且你得已经入住了。如果不入住，所有权是开发商管理的，怎么起诉开发商？我的意思是，先起诉要求交付合格的房屋，可开发商交付不了。

郭庆：又回到前面所说的，什么叫合格的房屋？我们合同约定的，符合这些条件的，是否就是合格的房屋？

林敏捷：我们先梳理一下问题，大家讨论的都有，我个人觉得有点偏了。我们主张的 是，开发商是应该承担逾期交房责任？还是维修的责任？平时交房责任和维修责任的区分在于他是否已经按照合同约定，符合交房条件，按照合同约定交付条件就是 验收备案，然后有设施等，根据建造情况，很多项目按照建委流程肯定是经过验收备案以后才能办理，这是毫无疑问的，开发商也不会冒这么大的风险。

所以我们就现在来说，第一个问题是房屋是否符合交付条件？从目前合同约定来看应该 是符合的，若主体房屋质量有问题，这是需要鉴定的。第二，是否应视为已交付？这一项按照合同约定和每个地方司法条件来看，只要开发商具备了交房条件证照， 即使不签字不配合交付的条件下，也视同交付，而且从通知之日起，房屋的风险都是由购房人来承担。第三，开发商是否应承担逾期交房的责任？这只有一个前提， 如果构成地基和房屋主体的重大问题，构成逾期交房的责任，否则我们只能主张维修责任。这是第一点，也是案件第一个争议焦点问题，是否合格交付的问题。

现在我们说的是，相邻的邻居挖坑造成王先生房屋受到一些损害，这部分物业肯定要承担监管责任，如果同时物业还属于前期物业管理，前期物业管理的责任是由开发商承担的，开发商也需要相应的承担前期物业管理的责任。邻居挖坑这一项构成前期条件的侵权安排。

损害赔偿纠纷的问题，这跟开发商之间的合同纠纷有一个数，只要按那个数起诉他，这 样审理是法院怎么申请的步骤。物业和邻居之间的责任承担问题，邻居肯定承担精神损害赔偿。物业不是承担人，看是否要承担赔偿责任，首先看他有没有过错，如 果有过错或者构成侵权的情况下，要承担赔偿责任，而且物业公司只承担违约责任。

从细节来说，现在的公证书不需要我们进行质证，这个是在什么时候产生的。只要我们提交的公证书说明现在的房屋质量有问题，我们认为是影响入住，尤其是现在外立面做重新更换和装饰，这些影响正常使用。至于是什么时候形成的，应该是物业去取证。

针对这些争议焦点，我个人看法是这些。

郭庆：主张赔偿怎么计算？如果逾期交付有依据，每天是万分之三。现在大家形成共识 的是，交付条件是具备的，那开发商现在没有尽到维修义务，怎么算维修？大概有几种方法，一个是我没修理，你可以找人修，票给我。这样算可能是最少的。如果 不是主体结构有问题，只是把裂缝填补一下，怎么做都行，装修队在装修时都可以给他做。

张雁峰：我觉得最重要的是不符合入住条件，耽误了时间。证照齐全，但我没法住。

宝永生：不符合入住条件，没法举证，还得鉴定，鉴定是否符合入住条件。

郭庆：入住条件让谁鉴定？他们怎么下这个结论？

相愫晶：存在安全隐患是否可以作为不能入住的条件，因为石头掉下来会把人砸到，而且现在也正在修外立面，证明房屋确实存在着安全隐患。但首先安全隐患的事实要有专家进行鉴定。

张雁峰：一定要鉴定，这个最重要。

相愫晶：是，有权威专家认定这个设计不合理，这是有可能的。

张雁峰：不符合入住条件，把一切问题都找出来。

相愫晶：存在安全隐患，肯定要专业部门鉴定，由我们举证就很困难了。

赵岐龙：如果仅仅是裂缝，可以计算修复需要的时间，比如修复需要一个月，这就有一 个月的租金损失，实际损失是维修费用、一个月的租金。诉讼的流程大概是这样的：首先起诉开发商，说质量有问题。开发商肯定抗辩，说是邻居造成的，有可能申 请追加被告。这时候任何人也判断不了，业务环节有可能交给委托机构进行鉴定，哪些跟邻居挖坑有一定关系，可能是紧挨着这一块有可能，但另一栋楼跟他没有关 系，不会说挖坑会影响整个二楼的质量，除非地基很差。

郭庆：现在把坑已经填上了。这是他们家的后墙，一直挖到地下2—3层，这是他们家后院。（照片）黄线这儿是有一堵墙的，但当时整个墙都倒了。

林敏捷：现在把法律交付条件和使用条件分开说。

张雁峰：对，没有严重违约，但没法入住。

赵岐龙：其它达不到交付条件，比如质量、地基没问题，但比如没有水、没有电能住吗？

贾宝军：合同约定交付条件，如果是质量合格，还要符合很多文件，包括附件。如果都符合了，但有其它问题，比如天花板会掉下来、裂缝。裂缝让你修没给我修。

郭庆：裂缝往里漏水，裂缝中有渗水的印记。

贾宝军：所以你不给修复，我没法住。

赵岐龙：这种漏水都是属于防水问题，简单的裂缝就给你打一层腻子。

郭庆：这个房子地上有两层，地下有两层，有些地方严重灌水。而且不是王先生一家有 问题，这样那样的问题都有，浸水是一个问题，裂缝是一个问题。现在的问题是，我们手头除了这几张照片外，基本没有其它的证据。比如开发商不同意当时验收的 原因是哪些，王先生记不清了。但他确定的说，提过有安全隐患。

贾宝军：还有一个疑问，交付时开发商要把一堆证明房屋，符合交付的东西要交付给你。

郭庆：这个事我问过王先生开发商有没有给他看过这些证书。他说没有。我说有没有给你一个什么东西让你签字。他说他没签过。就是出示行为没有发生。

贾宝军：如果开发商有这个，没给我看，我不接受。

赵岐龙：他给你发入住通知书，发之前有那个就没问题了。

郭庆：我觉得不能纠太细，如果说要求开发商必须给你看，你还必须签字，同时还要录像录下来，我们的委托人还没有那么强的收集证据的意识。

宝永生：是具体主张租金损失还是房屋损害的损失？

郭庆：他不管咱们怎么算这个账或者怎么列这个名目，他肯定觉得自己有损失，两年时间，自己住不进去，往外租租不出去，也装修不了，现在你交给我，再装修，再加上现在已经拆成这样，仍然进不了。而且这边6000万的大房子打算作为办公用的，事业也受影响耽误，他等着这个房子用也好、收益也好，都没法实现。问题是现在这种情况开发商不管，开发商觉得自己没什么义务，邻居也不管，物业也不管，王先生总要主张自己的损失有人承担。

宝永生：主张的项目不同，对象不一样。

赵岐龙：我觉得对象可以不考虑。

贾宝军：上微博（现场笑）。

赵岐龙：物业承担什么责任？最高院第四条：业主违反物业服务合同或者法律法规、管 理规约，实施妨碍物业的服务与管理行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止损害、排除妨碍等相应的民事责任和认定事实。这个墙被人挖时，作为物业一 方应该进行管理，是否能挖得先办手续，不管导致损失扩大。

郭庆：物业监管不力肯定是一个事实。

赵岐龙：但他要跟业主承担，确实很麻烦，共同侵权定不上，要有共同侵权。另外，这是各自的独立行为，间接间隔形成统一损害结果，也可能承担连带责任，但我觉得也难，因为是一种不作为的行为，有可能承担补充责任。

郭庆：扩大损失部分还没法界定。

贾宝军：给物业公司发函，让他制止这样的行为。

郭庆：这个事已经过去半年多了，他们都已经填上了，墙已经重新围起来了。

郭庆：所以现在来讲，这个房子，尤其是大的、出问题的房子市值1亿以上。所以这个事让我们看后很不平，上亿的房子怎么就能这个样子？尤其重要的是，人没法住进去。后面的邻居也挺横，理都不理，来都不来，开发商不管，物业也不管。

赵岐龙：邻居有的是房，不差这一个，所以不来（现场笑）。

郭庆：是。

贾宝军：找一下后面的房主，看他需不需要律师。

郭庆：非常感谢各位今天抽出时间，与我们承办律师共同探讨这个案件。听了各位的意见，我们很受启发，尤其是有些律师，因为以前曾经是法官，从审理的角度提出建议和设想。再次非常感谢各位，谢谢！